LA NUEVA LEY SOBRE HIPOTECAS SE APLICARA A PARTIR DEL DÍA 16 DE JUNIO DE 2.019

Gonzalo Marco

Gonzalo Marco

17/03/2019

LA NUEVA LEY SOBRE HIPOTECAS SE APLICARA A PARTIR DEL DÍA 16 DE JUNIO DE 2.019

El Boletín Oficial del Estado con fecha 16 de marzo de 2.109 publica la ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de contratos de crédito inmobiliario, que regula el préstamo hipotecario  para la compra de viviendas.

La nueva norma entrará en vigor y será  de aplicación a los tres meses de su publicación en el BOE , es decir , a partir del día 16 de junio de 2.019.

Esta Ley fue aprobada por el Congreso de los Diputados el día 21 de febrero de 2.019.

¿Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo que se suscriban a partir de ahora ?
No. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, el día 16 de junio de 2.019.

¿ Es cierto que se aplica la nueva ley a los contratos de préstamo celebrados  con anterioridad al día 16 de junio de 2.019 si son objeto de novación o de subrogación por cambio de Banco prestamista con posterioridad a esta fecha ?
Sí. Así es. Las previsiones de la nueva Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación  de una nueva entidad prestamista, es decir, si cambia la entidad prestamista, con posterioridad a su entrada en vigor, el 16 de junio de 2.019.

En particular, el Banco prestamista deberá informar al prestatario de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente. (art. 14).

En todo caso, el Banco prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo al subrogado conforme a  la nueva ley.

Hay que tener en cuenta los cambios que la nueva ley supone sobre el pago del impuesto y los gastos notariales, registrales y gestoría que corresponderán a la entidad bancaria, y el gasto de tasación del inmueble a cargo del prestatario.

¿Es cierto que a los contratos de préstamo celebrados con anterioridad al día 16 de junio de 2.019 se les aplica la nueva ley en lo relativo al derecho de REEMBOLSO ANTICIPADO ?
Efectivamente. Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en los terminos previstos por la nueva ley. (artículo 23, apartado 6).

¿ Que dice la nueva ley al respecto ?
Que en caso de novación, de modificación,  del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del Banco acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

¿Es cierto que a los contratos de préstamo celebrados con anterioridad al día 16 de junio de 2.019 se les aplica la nueva ley en lo relativo al VENCIMIENTO ANTICIPADO ?
Así es, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene su contrato de préstamo resulta más favorable para él.

Otra excepción es que el vencimiento anticipado del contrato de préstamo ya  se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera éste suspendido o no.

¿ Que dice la nueva ley sobre el vencimiento anticipado ?

Que en los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.
Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.

Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
(Artículo 24. Vencimiento anticipado.)

Para saber más sobre la reforma ver la información que publicamos al respecto el día 23 de febrero de 2.019 en la sección de noticias.