Mediante el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se realizan importantes modificaciones legales en los arrendamientos de viviendas:

Contratos más largos.

-Se modifica la duración mínima del contrato de alquiler, que pasa a ser de 5 años (7 años si el arrendador es una persona jurídica) (antes 3 años).

-Transcurrido el plazo de cinco años (o siete), el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más (antes 1 año), si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo,

Fianza 2 mensualidades.

-Se limita a 2 mensualidades la fianza que pueda exigir el arrendador, pero evita medidas de intervención en el precio del mercado.

Avales limitados.

En el momento de la firma del contrato, el arrendador no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en 2 meses la renta mensual de alquiler a no ser que se trate de contratos de larga duración.

En estos sí podrán pactarse garantías adicionales. Se limitan así las exigencias, frecuentemente abusivas, que muchos propietarios piden de manera adicional al mes de fianza.

Gastos de inmobiliaria.

El arrendador se hará cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, siempre que sea una persona jurídica (una empresa o sociedad).

Hasta ahora los que iban a una agencia inmobiliaria a buscar casa de alquiler debían abonar una mensualidad en concepto de honorarios, una cantidad de la que  deberá hacerse cargo el arrendador, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Mejoras en la vivienda.

Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato, sin esperar, como ocurría antes, a que finalice.

Rebaja de impuestos.

Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.

Se retoca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aunque en dos supuestos muy limitados:

• Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto.

Esto es, se elimina la obligación de repercutir este tributo al arrendatario en un alquiler social de vivienda por parte de Administraciones.

• Se permite a los ayuntamientos con superávit destinarlo a promover su parque de vivienda pública y poder establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Aumenta el ibi si el piso está desocupado.

Se introduce en la Ley Reguladora de Haciendas Locales la definición de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del IBI que se estableció en 2002.

Pisos turísticos.

A los alquileres turísticos no se les aplicará la L.A.U. y se regulan como una actividad económica.

Para frenar el avance del alquiler turístico, se modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios.

Una medida que solo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes porque "no tiene carácter retroactivo".

Hogares vulnerables.

Se incluyen modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que se paralicen los desahucios hasta que se encuentre una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas o familias vulnerables.

Este tipo de desahucios están creciendo el 5% anualmente y en el tercer trimestre de este año ha supuesto el 65% del total, consecuencia de que el 42% de los hogares destinan más del 40% de su renta al alquiler, una cifra 17 puntos por encima de la media de la UE.

Para luchar contra esta situación, se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, buscando mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

En concreto, en estos casos los jueces notificarán el inicio de los procesos de desahucio a los servicios sociales.

Estos emitirán un informe y, si alertan de que las personas que van a ser expulsadas de su hogar se encuentran en situación de vulnerabilidad, se abrirá una prórroga de 1 mes (o de dos cuando es una persona jurídica la que solicita el lanzamiento) para buscar una solución.

Edificios accesibles.

Con objeto de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal para aumentar, en un plazo de 3 años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto demográfico, en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida que encuentran gravemente limitados sus derechos por la existencia de barreras físicas en sus edificios.

Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Se modifican cinco leyes: la de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Entró en vigor el día 19 de diciembre de 2.018, fecha a partir de la cual es de aplicación a los contratos que se realicen a partir de dicha fecha, no siendo aplicable con efecto retroactivo, es decir, a los contratos  celebrados con anterioridad a dicha fecha, que continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.