El Congreso de los Diputados aprobó el pasado jueves, día 21, la nueva ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, que regula el préstamo hipotecario  para la compra de viviendas.

Se pretende aumentar la protección del consumidor  que busca firmar una hipoteca y solventar las deficiencias de nuestro sistema señalados tanto por la Justicia española como europea.

¿ Cuando entra en vigor ? La nueva norma entrará en vigor el próximo mes de junio, tres meses después de su publicación en el BOE , por lo que solo es de aplicación a los préstamos hipotecarios que se formalicen a partir de dicha fecha, y no a los anteriores, excepto en lo que afecta al vencimiento anticipado en caso de impago.

Por tanto, los procedimientos de ejecución hipotecaria que actualmente se encuentran en tramitación en los juzgados no podrán acogerse a esta reforma.

¿ CUALES SON SUS PRINCIPALES NOVEDADES ?

PAGO DE LOS GASTOS. No se ha eliminado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

¿ Quién paga los gastos de notaría, impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), registro de la propiedad y la gestión ? La banca, parte prestamista.

De todas estos gastos, el del impuesto es el que tiene un coste más elevado, ya que puede oscilar entre los **1.500 euros hasta los 6.000 euros **en función de la cantidad prestada y la Comunidad Autónoma en que se encuentre ubicada la vivienda.

El tipo aplicable por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados varía, en función de la Comunidad Autónoma, entre un 0,5% al 1,50%.

¿ Quién paga la tasación del inmueble ? El cliente, parte prestataria.

¿Porqué hay que tasar la vivienda ? Porque permite a la entidad bancaria saber cuál es el valor real de una vivienda para calcular la cuantía del préstamo a  conceder.

¿ Quién elige al  tasador ? El que le paga, el consumidor puede elegir al tasador que realice la valoración.

¿ Que coste aproximado puede tener una tasación ? Entre 200 y 500 euros.

COMISIONES DE APERTURA. Aunque ya son muchas las entidades bancarias que las han eliminado, la nueva ley no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque solo se podrá devengar una sola vez e incluirá todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

SOLVENCIA DEL POTENCIAL PRESTATARIO. La nueva norma refuerza la necesidad del banco de «evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario».

Para ello la entidad deberá tener en cuenta los ingresos actuales del cliente y los previsibles en el futuro, los activos en propiedad y el ahorro acumulado, los gastos fijos y los compromisos asumidos.

CLÁUSULAS SUELO. Se eliminan las cláusulas suelo, con el objetivo de que el cliente pueda beneficiarse de las caídas del Euribor, por lo que se prohibe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas con tipo de interés variable.

La ley aclara que el interés mínimo que cobrará el banco será del 0% y nunca negativo por mucho que caiga la tasa de referencia.  

AMORTIZACIÓN ANTICIPADA. Para los costes de amortización, se establece un pago máximo del 4% en los 10 primeros años de vida del préstamo hipotecario y un 3% en los siguientes años.

PRODUCTOS VINCULADOS AL PRESTAMO. A pesar de que no es obligatorio contratar productos vinculados, muchas entidades ofrecen tipos más bajos si el cliente acepta incluir seguros de hogar, vida, coche, planes de pensiones o tarjetas, entre otros.

La nueva norma incide que en los bancos no podrán obligar al usuario a suscribir sus productos vinculados, pero sí serán legales las bonificaciones y rebajas de interés por pagar estos extras.

DACION EN PAGO DE DEUDA: La nueva ley recoge la obligatoriedad de incluir entre la información contractual, «cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo».

Es decir, es una opción de la que podrá hacerse uso si así lo pactaron banco y cliente en el momento de suscribir el préstamo.

CUOTAS IMPAGADAS PARA INICIAR LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Se amplían a 12 las cuotas impagadas para poder iniciar la ejecución hipotecaria (y el consiguiente desahucio) o al 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y a 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del crédito.

NOTARIO. Con la nueva ley se refuerza la actuación del notario, que deberá «controlar la legalidad y asesorar de forma imparcial y gratuita al consumidor antes de firmar un crédito hipotecario».

¿Puedo elegir libremente el notario? Sí. Una vez el consumidor haya decidido cuál es la entidad financiera y el crédito más adecuado a sus intereses deberá comunicar al banco el nombre del notario que haya elegido para la firma de la escritura pública de préstamo hipotecario para que  remita a la Notaría, por medios telemáticos, toda la documentación relacionada con el préstamo hipotecario.

¿ El interesado puede asesorarse en la Notaría con anterioridad a la firma de la escritura pública de préstamo hipotecario ? Sí. El interesado puede acudir al notario elegido durante los diez días previos a la autorización y firma de la escritura pública de préstamo hipotecario para asesorarse convenientemente.

¿ En qué consiste la actuación del Notario con anterioridad a la firma de la escritura pública de préstamo hipotecario ? El Notario comprobará que el banco le ha entregado toda la documentación exigible, y en el plazo adecuado, conforme al tipo de préstamo que se haya solicitado.

Concretamente  el notario verificará que ha recibido la siguiente información : el proyecto de contrato del préstamo, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), la simulación de las cuotas periódicas que debería satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, un documento sobre los gastos asociados a la escritura pública del crédito e información clara sobre los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

¿ Resolverá mis dudas el Notario ? Sí. El notario explicará al interesado los aspectos más relevantes del préstamo y contestará a todas sus preguntas para que este pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del contrato de préstamo y, por tanto, de sus derechos y obligaciones con anterioridad a la firma de la escritura pública de préstamo hipotecario.

¿ Se redactará un acta notarial sobre mi consulta al Notario en la Notaría ? Sí. El Notario redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al interesado, así como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas.

Con posterioridad se procederá a la firma de la escritura pública de préstamo hipotecario.

Doctrina que se fijó recientemente por el Tribunal Supremo en relación a los gastos  de constitución de las hipotecas.En relación a la doctrina fijada en enero de 2.019 por el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, no la de lo contencioso-administrativo, sobre los gastos de  constitución de las hipotecas y su diferencia con lo dispuesto en esta ley ver más abajo la noticia publicada con fecha 25 de enero de 2.019.